Según estadísticas publicadas por los gobiernos de Estados Unidos y México, un número récord de estadounidenses se están mudando a México para vivir y trabajar. ¿Y por qué no? Con su rica cultura, clima templado, proximidad a los Estados Unidos y vida asequible, mudarse a México podría ser el nuevo sueño americano. En los seis años que he vivido en San Miguel de Allende, he visto cada vez más ciudadanos estadounidenses aprovechar oportunidades para comprar casas de vacaciones, propiedades de inversión y lugares para establecerse durante la jubilación.
Sin embargo, al comprar bienes raíces en México, es importante comprender las consecuencias fiscales de su decisión, tanto en México como en Estados Unidos.
¿Pueden los estadounidenses poseer tierras en México?
Es posible que haya oído que los estadounidenses no pueden poseer propiedades en México. Eso es falso. Los estadounidenses –y cualquier otro ciudadano extranjero– pueden comprar fácil y legalmente propiedades en México directamente y tener títulos a su propio nombre, siempre y cuando la propiedad no esté en una zona restringida.
Una zona restringida, según lo define el artículo 27 de la constitución mexicana, es un área dentro de los 100 kilómetros de una frontera internacional o dentro de los 50 kilómetros de la costa. Un ciudadano estadounidense todavía puede comprar una casa o un terreno dentro de una zona restringida, pero el título de propiedad debe estar en manos de una corporación mexicana o de un fideicomiso bancario, llamado fideicomiso.
Normalmente, una casa en una zona restringida destinada a ser utilizada como residencia permanente o casa de vacaciones, en lugar de un uso puramente comercial, se compra utilizando el fideicomiso modelo. A pesar de fideicomiso Si agrega algo de tiempo y costo al proceso, una vez establecido, el beneficiario individual (presumiblemente usted) puede tomar todas las decisiones con respecto a la propiedad: puede construir en ella, vivir en ella, alquilarla, venderla o traspasarla a otros. amigos o familiares. Eso también significa que las consecuencias fiscales también le pertenecen a usted.
Ya sea que compre una propiedad directamente o a través de un fideicomiso, mantenga registros de lo que paga por la propiedad y los gastos asociados con su compra, incluidos costos de cierre, honorarios de agentes inmobiliarios, abogados y notarios e impuestos u otros conceptos que asuma en nombre del vendedor. Estos costos son su base en la propiedad. Su base es la cantidad que invirtió en la propiedad y es importante a efectos fiscales porque si vende la propiedad, puede deducir su base del precio de venta para llegar a la ganancia imponible.
Ahora que soy dueño de la propiedad, ¿cuáles son las consecuencias fiscales en Estados Unidos?
Generalmente, las mismas reglas impositivas que se aplican a las propiedades en los EE. UU. se aplican a su propiedad en México. Sin embargo, al igual que en los EE. UU., las reglas dependen de si utiliza la propiedad como residencia principal, como casa de vacaciones, únicamente como alquiler o en alguna combinación de estas formas.
Si utiliza su casa en el extranjero como residencia principal (es decir, pasa la mayor parte de su tiempo allí) o como casa de vacaciones, puede deducir los intereses hipotecarios. El monto que puede deducir depende de si el préstamo se realizó antes o después del 16 de diciembre de 2017. Consulte la Publicación 936 del IRS, “Deducción de intereses hipotecarios sobre viviendas”, para obtener más información. Informe su deducción de intereses hipotecarios para una vivienda en el extranjero en el Anexo A, Deducciones detalladas, de la misma manera que deduciría los intereses hipotecarios de una vivienda calificada en los EE. UU.
Si el prestamista es una persona extranjera, incluido un banco extranjero, lo más probable es que no le proporcione a usted ni al IRS un Formulario 1098, Declaración de intereses hipotecarios, que totalice la cantidad de intereses que pagó durante el año. Si no recibe un Formulario 1098, aún puede deducir los intereses de la hipoteca en el Anexo A, pero debe adjuntar una declaración a su declaración de impuestos explicando a quién le pagó los intereses. Mantenga registros detallados de sus pagos durante al menos tres años en caso de que el IRS solicite pruebas.
No puede deducir costos de servicios públicos, mantenimiento menor, tarifas de asociación de propietarios, seguridad o gastos similares si utiliza su casa en el extranjero como residencia principal. Estos se consideran gastos personales y las mismas prohibiciones de deducción se aplican a las residencias en Estados Unidos. Sin embargo, si opera un negocio desde su hogar y puede reclamar la deducción de la oficina central, estos gastos pueden compensar los ingresos del trabajo por cuenta propia en el Anexo C, Ganancias o pérdidas del negocio. Para obtener una explicación completa de las deducciones fiscales para su oficina central, consulte la Publicación 587, “Uso comercial de su hogar”.
Actualmente, la diferencia significativa entre una propiedad extranjera y una casa ubicada en los EE. UU. es que no se pueden deducir los impuestos inmobiliarios extranjeros entre los años 2018 y 2025. Está previsto que la deducción de los impuestos inmobiliarios extranjeros regrese en 2026.
Su casa en el extranjero como propiedad de alquiler
Ser propietario de una propiedad de alquiler en el extranjero es el mayor sueño de muchos estadounidenses. Sin embargo, los ingresos por alquiler de una propiedad extranjera deben incluirse en su declaración de impuestos de EE. UU. utilizando el Anexo E, Ingresos y pérdidas suplementarios. La buena noticia es que puedes deducir más gastos cuando usas tu propiedad como alquiler que cuando la usas solo para uso personal.
Las deducciones de alquiler incluyen aquellos gastos como intereses hipotecarios y primas de seguros que puede deducir en el Anexo A cuando usa su propiedad como vivienda. Pero también incluyen cosas que no puedes deducir cuando usas tu casa como vivienda. Estos pueden incluir costos de reparación y mantenimiento que mantienen la propiedad en condiciones operativas eficientes, como pintar una habitación o limpiar la casa entre inquilinos.
Generalmente, pequeñas mejoras como estas se clasifican como mantenimiento general y no aumentan su base. Los gastos por mejoras a la propiedad, como nuevas construcciones, reemplazo de ventanas y otros proyectos que agreguen valor a la propiedad, deben agregarse a su base en lugar de deducirse actualmente. La Publicación 527, “Propiedades de alquiler residencial”, tiene tablas que enumeran los gastos deducibles en comparación con las mejoras.
Las deducciones también pueden incluir desembolsos como costos de publicidad, honorarios de administración y gastos de viaje incurridos para administrar o mantener la propiedad de alquiler. El hecho de que pueda deducir algunos o todos sus costos de viaje depende de qué parte de su viaje esté relacionado con el negocio del alquiler y no con motivos personales. Si el propósito de su viaje es en parte comercial y en parte personal, se requiere una asignación de gastos. Consulte la Publicación 463 del IRS, “Gastos de viaje, obsequios y automóvil”, para obtener una explicación de las reglas y ejemplos.
¿Tengo que declarar todos mis ingresos por alquiler?
Generalmente sí, pero existe una excepción. Si alquila su casa en el extranjero durante 14 días o menos y utiliza la propiedad como vivienda, no tiene que declarar sus ingresos por alquiler al IRS. Sin embargo, en este caso, sus deducciones seguirían entrando en la categoría de uso personal de su hogar en el extranjero descrita anteriormente.
Para este propósito, el IRS considera una propiedad una vivienda, a diferencia de un alquiler, si su uso personal fue el mayor de:
- 14 o más días durante el año, o
- El 10% del total de días se alquiló a otros a un precio de alquiler justo.
Un ejemplo puede ayudar a ilustrar cómo aplicar la regla de los 14 días o del 10 por ciento.
Mary es dueña de un condominio en Puerto Vallarta. En 2023, alquiló la unidad a un precio justo durante 280 días. También lo usó para unas vacaciones de 10 días con su familia y permitió que su hermano lo usara durante 10 días, sin pagar alquiler, en otra ocasión. Permitir que un familiar o amigo use la unidad sin pagar alquiler cuenta como uso personal de Mary. Por cierto, el IRS también lo considera un día de uso personal si permite que alguien use la casa bajo un acuerdo que le permita usar alguna otra unidad de vivienda, como en un intercambio de casas.
Aunque Mary usó el condominio a título personal durante más de 14 días, no se considera que lo haya usado como hogar porque el diez por ciento de los días que estuvo alquilado son más de 14 días: el 10% de 280 días equivale a 28 días. . Por tanto, el caso de Mary se rige por la regla del 10% en lugar de la regla de los 14 días. Dado que utilizó la casa a título personal sólo durante 20 días, no se considera que la haya utilizado como vivienda.
En este caso, Mary debe declarar los ingresos por alquiler y puede deducir sus gastos de mantenimiento de la casa. Sin embargo, debido a que usó la casa a título personal, los gastos deben distribuirse entre personales y de alquiler. La Publicación 527, “Propiedades de alquiler residencial”, explica cómo declarar ingresos y gastos en esta situación.
Vender tu casa en el extranjero
Las reglas para la venta de una propiedad en el extranjero son similares a las de la venta de una casa en los EE. UU. Si vivió en la casa como residencia principal durante dos de los cinco años anteriores, puede excluir una parte de la ganancia del impuesto estadounidense. En 2023, el monto de ganancia que un matrimonio puede excluir de la venta de su residencia principal es de 500.000 dólares estadounidenses; para una sola persona, la exclusión es de $250,000. Si no cumple con la regla de dos en cinco años, o si su ganancia excede la cantidad que puede excluir, deberá pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre las ganancias.
Esta situación demuestra la importancia de realizar un seguimiento de su costo original y de las mejoras que aumentan su base de inversión en la propiedad. Cuanto mayor sea su base, menos ganancia tendrá cuando se venda la propiedad.
Si está casado y su ganancia es inferior a $500,000, no pagará impuestos. Si no cumple con la regla, o si su ganancia excede el monto de exclusión, aún puede beneficiarse manteniendo buenos registros con respecto a su base. Por ejemplo, si compra una casa por $320,000 e invierte $1,500 en construir una terraza en la azotea y otros $3,000 en instalar una piscina, estos costos aumentarían su base de $320,000 a $324,500.
Si bien agregar una cantidad tan pequeña a su inversión de capital en la propiedad no parece mucho, si asume una tasa impositiva sobre las ganancias de capital del 15%, aumentar su base en $4,500 le ahorraría $675.
En México, eso puede ser de gran ayuda.
Una cosa más: informes de cuentas bancarias extranjeras
Estados Unidos exige que los ciudadanos que tengan un interés financiero o autoridad de firma sobre una cuenta financiera extranjera que exceda los $10,000 en cualquier momento durante el año calendario presenten un Informe de cuentas bancarias y financieras extranjeras, comúnmente conocido como FBAR.
Le alegrará saber que los bienes inmuebles que pertenecen directamente a un individuo o dentro de un fideicoimso está excluido de los informes FBAR. Esto es cierto independientemente de si utiliza la residencia extranjera como vivienda o como propiedad de alquiler. Esas son buenas noticias.
Paul Carlino es un abogado residente en San Miguel de Allende y fundador de Pickleball México. Escribe para México News Daily.
