No se trata sólo de que los nuevos compradores enfrenten tasas de interés más altas que los propietarios existentes. Es que el sistema hipotecario estadounidense está disuadiendo a los propietarios actuales de poner sus casas en el mercado, porque si se mudan a otra casa, tendrán que renunciar a sus bajas tasas de interés y obtener una hipoteca mucho más costosa. Muchos eligen quedarse donde están, decidiendo que pueden vivir sin el dormitorio adicional o soportar el largo viaje un poco más.
El resultado es un mercado inmobiliario congelado. Con pocas viviendas en el mercado (y menos aún a precios que los compradores puedan pagar), las ventas de viviendas existentes han caído más del 15 por ciento el año pasado, a su nivel más bajo en más de una década. Muchos miembros de la generación millennial, que ya estaban luchando por entrar en el mercado inmobiliario, se están dando cuenta de que tienen que esperar aún más para comprar sus primeras casas.
«La asequibilidad, no importa cómo se la defina, está básicamente en su peor punto desde que las tasas hipotecarias eran de 10 dólares» en la década de 1980, dijo Richard K. Green, director del Centro Lusk de Bienes Raíces de la Universidad del Sur de California. «Damos implícitamente preferencia a los titulares sobre la gente nueva, y no veo ninguna razón particular para que ese sea el caso».
Un ‘accidente histórico’
La historia de la hipoteca a 30 años comienza en la Gran Depresión. Muchas hipotecas en ese momento tenían plazos de 10 años o menos y, a diferencia de las hipotecas actuales, no eran “autoamortizables”, lo que significa que en lugar de pagar gradualmente el principal del préstamo junto con los intereses cada mes, los prestatarios debían el principal en su totalidad al el final del plazo. En la práctica, eso significaba que los prestatarios tendrían que contratar una nueva hipoteca para liquidar la anterior.
Ese sistema funcionó hasta que dejó de funcionar: cuando el sistema financiero se paralizó y el valor de las viviendas colapsó, los prestatarios no pudieron renovar sus préstamos. En un momento dado, a principios de la década de 1930, casi el 10 por ciento de las viviendas estadounidenses estaban en ejecución hipotecaria, según una investigación realizada por Green y una coautora, Susan M. Wachter, de la Universidad de Pensilvania.
